再建築不可物件とは？
2026年03月20日
不動産の売却相談を受ける中で、
「再建築不可の物件なのですが売れますか？」というご相談をいただくことがあります。
再建築不可物件は一般的な住宅と比べると売却が難しいケースもありますが、状況によっては売却が可能なケースや活用方法も存在します。
この記事では、
・再建築不可物件とは何か
・なぜ再建築不可になるのか
・売却が難しい理由
・売却や解決の方法
について、不動産会社の視点から分かりやすく解説します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建物は建っているものの、その建物を解体すると新たに建物を建てることができない土地のことを指します。
多くの場合、建築基準法で定められている接道義務を満たしていないことが原因です。
建築基準法では、建物を建てるためには以下の条件が必要です。
幅4m以上の道路に2m以上接している土地
この条件を満たしていない土地は、原則として新築や建て替えが認められていません。
そのため、現在建物が建っていても、将来的に解体すると建物を建てることができないため「再建築不可」と呼ばれます。
再建築不可になる主な原因
再建築不可物件になる理由はいくつかありますが、特に多いのは以下のケースです。
接道が2m未満の土地
建築基準法では、土地が道路に2m以上接している必要があります。
しかし古い住宅地では、
・接道が1m
・接道が1.5m
・細い通路だけで接している
といった土地も多く存在します。
このような土地は、建物が建っていても再建築ができない土地になります。
建築基準法上の道路に接していない
土地が接している道が、必ずしも「建築基準法上の道路」とは限りません。
例えば
・通路
・私道
・農道
・昔からある細い道
などは、建築基準法上の道路として認められていないケースがあります。
この場合も再建築不可となる可能性があります。
接道がない「袋地」
周囲を他人の土地に囲まれており、道路に接していない土地を袋地と呼びます。
袋地の場合、通行はできても建築基準法上の接道条件を満たしていないため、再建築不可になるケースが多くあります。
再建築不可物件が売れにくい理由
再建築不可物件は、通常の住宅と比較すると売却が難しいケースがあります。
主な理由は以下の通りです。
住宅ローンが利用できないケースが多い
金融機関は担保価値を重視するため、再建築不可物件の場合は住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
そのため、購入できる人が
・現金購入者
・投資家
などに限定されるため、買い手が少なくなる傾向があります。
将来的な資産価値が低くなりやすい
再建築ができないため、建物が老朽化した場合でも建替えができません。
そのため、一般的な住宅と比べて将来的な資産価値が下がりやすいという特徴があります。
建物の修繕やリフォームに制限が出る場合がある
大規模なリフォームや増築などが難しいケースもあり、購入を検討する人にとってはリスクになることがあります。
再建築不可物件でも売却できるケース
再建築不可だからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
条件によっては売却できるケースもあります。
隣地の所有者が購入するケース
隣地の所有者にとっては、
・敷地を広げられる
・接道条件を改善できる
といったメリットがあります。
そのため、隣地所有者が購入するケースは比較的多いです。
投資家が購入するケース
再建築不可物件は価格が安くなる傾向があるため、
・賃貸として活用
・リフォームして運用
といった目的で投資家が購入するケースもあります。
接道条件を改善できるケース
例えば
・隣地を一部購入する
・通路を広げる
などにより、再建築可能になるケースもあります。
ただし、これは個別の調査が必要になります。
再建築不可物件の売却は専門知識が重要
再建築不可物件は、接道状況や法律関係など専門的な知識が必要なケースが多くあります。
また、
・調整区域
・私道
・共有通路
・古い権利関係
などが絡むことも多く、一般的な不動産会社では対応が難しい場合もあります。
そのため、再建築不可物件の売却は経験のある不動産会社に相談することが重要です。
まとめ
再建築不可物件とは、建物を解体すると新たに建物を建てることができない土地のことを指します。
主な原因としては
・接道が2m未満
・建築基準法上の道路に接していない
・袋地
などがあります。
一般的な住宅と比べて売却が難しいケースもありますが、
・隣地所有者への売却
・投資家への売却
・接道条件の改善
など、状況によっては売却できる可能性もあります。
再建築不可物件でお困りの方や、不動産の売却についてお悩みの方は、ぜひアクシス不動産までお気軽にご相談ください。
物件の状況を確認したうえで、最適な方法をご提案いたします。
